La société civile immobilière est une forme de société répandue en France. Ce statut juridique est généralement utilisé par les personnes qui désirent investir dans l’immobilier. La SCI est composée d’au moins deux associés qui mettent en commun un ou plusieurs biens immobiliers pour générer des profits tout en participant aux pertes. Droit et Libertés met en lumière les avantages, les inconvénients et les modalités de création des sociétés civiles immobilières.
La rédaction des statuts de la SCI
Pour constituer une SCI, il est nécessaire de rédiger les statuts de la société. Il s’agit d’un document qui précise l’identité des fondateurs, leurs droits et obligations, l’organigramme de la société ainsi que son fonctionnement.
Les statuts d’une SCI se présentent toujours sous une forme écrite. Les créateurs auront le choix entre un acte sous seing privé ou un acte notarié. En cas d’apport d’immeuble au moment de la création de la société, l’acte notarié est obligatoire.
Les mentions obligatoires dans les statuts d’une SCI
Les statuts d’une société civile immobilière doivent forcément inclure les éléments suivants :
- la forme de la société,
- l’objet social,
- la dénomination sociale,
- le nom, le prénom et les coordonnés des associés (2 au minimum),
- l’adresse du siège social,
- la durée de vie de la SCI (99 ans au maximum),
- le montant du capital social,
- les règles relatives au fonctionnement et au vote,
- les modalités de dissolution de l’entreprise,
- les apports des associés et la répartition des parts de la société entre eux.
Le nom du gérant et la date d’ouverture et de clôture des exercices comptables sont aussi des informations à mettre dans les statuts.
La clause relative aux apports des associés
Les statuts qui permettent de constituer des sociétés civiles immobilières intègrent une clause relative aux apports des associés. Ces derniers ont la possibilité de réaliser deux sortes différentes d’apports au capital de l’entreprise. Il s’agit notamment des apports en numéraire (sommes d’argent) ou en nature (biens corporels ou incorporels).
Dans les statuts de la société, il faudra indiquer les éléments suivants au niveau de la clause relative aux apports des associés :
- les apports de chaque associé,
- les conditions ou modalités de paiement des apports en numéraire,
- l’évaluation des apports en nature,
- le nombre de parts sociales offertes en contrepartie et l’identité de l’apporteur…
Si des associés se sont réunis pour apporter des biens au capital de l’entreprise, il doit figurer des informations spécifiques à ce sujet dans les statuts.
Les avantages et inconvénients de la SCI
Monter une SCI est avantageux sur plusieurs plans. Cette forme de société expose en revanche les investisseurs à certaines contraintes plus ou moins considérables.
Les avantages de la SCI
En ce qui concerne les bienfaits du statut juridique de la SCI, on peut évoquer son cadre légal très peu contraignant, sa fiscalité avantageuse et ses frais de cession réduits.
Un cadre légal intéressant
L’encadrement juridique de la SCI est bénéfique pour les investisseurs, qu’ils soient novices ou expérimentés dans le domaine. En effet, la loi permet aux fondateurs des sociétés civiles immobilières de définir son mode d’organisation et ses règles de fonctionnement.
Les associés possèdent une grande liberté d’organisation afin d’adapter la société à leurs réels besoins ou objectifs. Ils peuvent donc se permettre de réaliser de nombreux montages juridiques pour gérer au mieux un patrimoine privé ou professionnel. Cela n’est pas le cas de la SARL qui est strictement encadrée par le Code du commerce.
Un mode de gestion souple
La gestion des SCI est particulièrement souple. De façon concrète, le gérant dispose du pouvoir de réaliser tous les actes dans l’intérêt de la société. Ce mode de gestion centralisée permet de gagner du temps, d’éviter les risques de blocage des décisions et d’assurer la pérennité du patrimoine de l’entreprise. Il faut toutefois préciser que les statuts peuvent limiter les attributions du dirigeant de la SCI.
Une fiscalité avantageuse
Les sociétés civiles immobilières présentent un cadre fiscal avantageux permettant aux associés de réaliser des économies sur leurs impôts. Les investisseurs ont la liberté de choisir le régime fiscal de la SCI en optant soit pour l’impôt sur les sociétés ou sur le revenu. Quoi qu’il en soit, le régime de l’IR offre une grande possibilité d’optimisation fiscale.
Un statut bénéfique pour bien gérer son patrimoine
L’associé d’une SCI peut devenir directement propriétaire des biens nécessaires à l’exercice de son activité sans avoir à inscrire quoi que ce soit à l’actif du bilan de la société. De même, il peut toucher des revenus complémentaires si l’entreprise dépasse son seuil de rentabilité initial. La possibilité d’inclure un mineur au sein des associés d’une SCI permet aux investisseurs de transmettre facilement un patrimoine immobilier à leurs enfants.
Des frais de cession réduits
Contrairement à la plupart des sociétés, les dépenses relatives à la cession des parts sociales d’une SCI sont peu onéreuses. Les associés paient des frais minorés parce qu’il n’est pas nécessaire de faire intervenir un notaire avant de céder des parts de SCI.
Les inconvénients de la SCI
Les contraintes liées à la création d’une SCI sont, elles aussi, diverses. Elles concernent principalement la tenue des AG annuelles, le poids des démarches de constitution de la société et le caractère irrévocable de l’option fiscale.
Des démarches de création relativement complexes
Les démarches à effectuer pour constituer une SCI sont longues et complexes. Elles se déclinent en formalités administratives et juridiques chronophages. Leur accomplissement requiert du temps et de l’énergie.
L’obligation de tenir une assemblée générale annuelle
La loi oblige toutes les entreprises constituées sous le statut de la SCI à tenir une assemblée générale au moins une fois chaque année. Tous les associés doivent être convoqués par les dirigeants afin de débattre d’un sujet particulier.
L’irrévocabilité du choix du régime d’imposition
Comme précisé précédemment, les SCI peuvent choisir entre le régime d’imposition à l’IR ou à l’IS. Ce choix est néanmoins irrévocable et ne peut être modifié. Autrement dit, une SCI imposée à l’IS ne peut plus passer à l’IR.
La création de la SCI
La constitution d’une société civile immobilière nécessite la réalisation de différentes formalités :
- la rédaction des statuts,
- le dépôt du capital social,
- la mobilisation des apports des associés,
- la publication d’une annonce légale dans un journal officiel,
- l’immatriculation de la société auprès du greffe du tribunal de commerce.
L’immatriculation de la SCI est une démarche qui doit être effectuée avec la plus grande rigueur. En effet, le dossier peut être rejeté lorsque les pièces ne sont pas complètes. Le renvoi des pièces pour réexamen du dossier peut rallonger le temps de création de la société et occasionner des frais supplémentaires.
Sources :
– https://www.captaincontrat.com/creer-son-entreprise/sci/fonctionnement-sci
– https://agence-juridique.com/articles/creer-une-sci-tout-savoir-sur-le-statut-sci#toc-comment-r-diger-les-statuts-d-une-soci-t-sci-
– https://www.compte-pro.com/statut-sci#pourquoi-creer-une-sci-quel-est-linteret-de-creer-une-sci